徐鹏：产业地产是地产专业化黄金时代的抓手

中国日报网房产频道讯 （记者吴海花、白云蛟） 2015年6月25日第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店隆重开幕。“中国产业园商务区发展论坛”是由全联房地产商会和房讯网共同主办，中国目前规格最高、影响力最大的产业地产论坛，也是中国房地产业界一年一度的顶级盛事之一。

本次论坛的主题是“创新与融合——京津冀协同发展下的产业地产”。京津冀地区是继珠三角、长三角发达地区后国家经济的新兴增长极，京津冀一体化已经成为国家发展战略的重中之重。从产业上来看，国际金融危机之后，我国产业结构调整面临着巨大的挑战和机遇，那么，如何实现产业转型与协同发展，如何打造互联网+产业地产，本次论坛邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题，现场600多位各界嘉宾出席。

聂梅生、朱中一、李铁、钟伟、陈耀、高炜、梁环宇、汪传虎、刘哲、钟彬、刘凯等业界专家、学者、大碗确认出席并发表主题演讲和对话发言。

论坛同期发布全联房地产商会写字楼分会与启迪协信产业研究院共同编写的《2015年中国产业地产发展报告》。同时举行了全联房地产商会写字楼分会“2015年中国产业园区10强颁奖典礼”。

以下是启迪协信产业研究院院长 徐鹏先生 的发言实录：

徐鹏：感谢给我这样一个平台来讲这个事情。感谢前面诸多演讲人帮我做了非常多的工作，我有信心把这一报告演讲控制在15分钟之内。谢谢。

题目是《2015，在一起，中国产业地产行业发展趋势分析》。我进这个行业六年了，去年之前很多企业模式还非常清晰，亿达自持办公方面，拿住宅的现金流利润来覆盖平衡。联东大范围拿工业土地，专门做厂房，非常清晰。但是从进入去年下半年到今年的时候，作为一个行业的从业者、观察者，突然发现有点看不明白了，大家都发生了很多化学变化。这种化学变化是从哪儿来的呢?我个人认为从这种“在一起”而来的。所以我们就把今天的题目定名为“2015，在一起”，我们认为这是一个趋势。为什么在一起呢?我往下跟大家一块来交流。

年产业地产商的日子过得怎么样?我想去年大家日子都不会太好，几个方面。

一方面，很多事业单位、国企购置物业的行为停止了，另一方面，虽然服务业在不断发展，但是整体来说，就我们而言，去年产业地产和前年相比是打了平手，略微有所发展。华夏幸福依然最大，但是包括住宅板块，产业服务大概在100名左右。从销售业务来看，这十家上市公司的规模70.4亿，比住宅还小很多，70.4亿在住宅里很难排到前100名，销售收入增速比住宅稍微快一些，达到25.2%。这是去年的数据。

去年我们可以非常欣慰的看到，大家的运营质量上升了，去年这些上市企业，大家在运营能力上都下了工夫，存货周转率和流动比率都有所上升。盈利能力，产业地产明显优于住宅企业，从净利润和增速，包括净利润率ROE来看，可以看到明显高于传统住宅企业。从全行业来看，ROE只有6.8%，所以产业地产15.8%还是高于全口径的产业地产公司。

整体布局，这几家企业还是在一线和长江经济带等发达地区进行布局拿地。排在第一的是华夏幸福。

这些词我们是想表达什么呢?产业地产发展的边际条件在不断变化，刚才不少嘉宾也讲了，这里面互联网金融和REITs会为产业地产的发展带来什么?带来轻资产化自持的问题的解决，轻资产并不代表你自己不去开发、不去持有资产，而在你拿地的时候，在资产进行销售的时候，如何不把它放在项目公司里，而把项目公司关闭到。而一路一带、京津冀一体化的区域重点的发展，也比之前有所变化。我们针对长江经济带来发展，具体来说就不多加解释了。很多政府文件不能收紧，包括众创空间，包括自贸区PPP模式，都给大家带来了非常多的新的玩法和新的商业模式的变化。

产业地产变成了房地产的专业化黄金时代的重点抓手，五大特点，搞房地产的人都知道，我不细讲。我个人认为这不是白银时代，而是专业化的黄金时代，谁越专业化，谁就越赚钱。ROE不见得会降低。

产业地产市场越来越大，为什么很多企业在产业地产上找不到北，关键是你能不能分清你服务于哪些企业，这很关键。这些企业服务对象不同，所需要配套的资源、选址的位置、建筑形态、后期的园区服务、其他基金的配套，都不一样。第一种我们认为是最大的主流，就是未来服务业的发展，去年我们曾经发布了一个报告，就是探讨一下未来产业地产的市场规模，我们认为是万亿级规模，结论就来自于服务业的发展。中国经济如此低迷，但是就业没有出现明显的变化，就是因为有服务业。服务业的发展带来了大量的物业的租赁和购置的需求。

我们如何来满足、如何配套服务?服务业也在分，有传统的服务业，有物流。也有高端服务业，包括我们协信正在做的科技、治理、第四产业。要有什么样的改进呢?制造业有没有市场了?我们认为依然有。过去很多做厂房的产业地产商更多做的是什么呢?搬家的工作，企业从市中心搬到郊区，买一栋楼搬过去。但未来这些制造业就像刚才陈教授讲的一样，北京究竟会不会再存在制造业?我们认为也是会存在的，只不过未来制造业会向什么方向发展呢?就是小企业、智能化、批量化、包装化方向发展，他们需要什么样的物理空间?恐怕现在大部分标准厂房是不能满足的，需要新的业态。第三个大众创业万众创新，这些中小企业需要什么样的物理空间?交通便利、配套齐全，不可能跑到荒郊野岭去做，你给他们提供什么样的物业，从哪里拿到地，怎么去做。

这三个细分市场都在不断壮大，而且都在特别专业的产品、特别专业的服务，各位产业地产商你们究竟是哪种客户，或者哪种客户下面的新客户。大众创业，你是孵化器还是加速器，是新三板还是其他的。

我们对产业地产的判断，处在战略整合期，模式重构，资本的野蛮人已经到了门口。

我们梳理了一下2015年上半年很多着名企业的新闻，不是在联合，就是在共建，不是在战略合作，就是在联合，或者合并，所以我们认为2015年产业地产的年度关键词就是“在一起”。和哪些人在一起呢?第一个就是合并，刚才杨总说了，启迪和协信和合作，不是的，我们是合并的，我们成立了一家新的公司，提出的目标是作为全球领先的科技城的投资商和运营商，未来五年要达到千亿市值和千亿规模收入。所以我们不是抱团取暖，而是强强联合。我们双方认为是被对方深入的互相需要，我们是真正在一起。这是第一个在一起。

第二，与资本的结合是第二个在一起。

第三是政府和政府在一起，我们之前说关注民办，或者和政府合作，现在不是合作，而是合资了，PPP模式，混合所有制，有利于我们扩大杠杆，获得政府的支持。

第四个在一起就是和龙头企业在一起，龙头企业是你的客户，还是战略合作者，还是财务投资日，还是产业服务提供者，您选择不同的企业可能起到的作用是不一样的。华夏幸福基业和中国航天科工集团、卓尔和阿里巴巴在一起。

第五是与园区客户在一起。我们梳理了这些上市公司所有的年报，大家都在提，要做产业投资，做产业空间的提供者，也做产业发展的时间商、合作伙伴。

第六是与创业者在一起，在这个风口上，这个产品也在不断的发展，我们今年年底在重庆也会出现我们自己的众创空间的项目。这个发展有不同模式，第一个模式就是做孵化器，孵化器是不赚钱的，是亏钱的，那么后面跟着是什么赚钱?基金产业投资赚钱。搜狐3Q算了一下，他们望京的周边的租金在6块钱左右，平均每平米租金是18块钱，是靠长租变短租，大空间变小空间分割，酒店式的赚钱，是否会这样做呢?我们未来还会有青年社区、创业商街也是在大众创业万众创新的风口上，或者在这个的倡导下，这个盈利模式其实就是我们认为一个热点的非常致命的问题，很多人在做，究竟怎么赚钱，很多人在想。现在大众创业、万众创新，孵化器推动众创空间，我们也很想未来再收一批类子的物业。

第七个是和员工管理人在一起，和事业合伙人在一起。是塞班模式还是苹果模式还是安卓模式，因为操作系统这样的平台，能否让你的建筑产品供应商、园区服务供应商、自雇者、创业者、管理层、员工找到自己的模式，是非常重要的一环。我认为我们启迪协信将来要做的是安卓这一块，既有自己的硬件，也可以在别人的硬件上生长，这样的在一起，您准备好了吗?

第八个是互联网+，我个人从开发商的研究角度来说一下产业地产，有两个环节我特别期待、特别害怕，第一个环节就是刘凯总做的选址通，我发现大量信息是冗余的，95%的信息是不适合他所在企业的园区和产品的，只有5%是会上报上来的，而这5中只有1%是适合的。第二是园区服务商，过去我们做园区服务更多是高频的园区服务，比如餐饮、政务注册、融资等等，这些服务的特点是高频。企业无时无刻不在用，但是我们发现园区里面还有一些服务是低频的，有可能这个企业一年才用一次，我不可能为这一个园区再配备相关的服务了，怎么办?互联网+，谁能打造这样一个园区服务的平台，可能也是我们开发商所需要的，也是我们现在所害怕的。因为它既可以服务于我们，也可以把我们变成它的代建商。

下面一个众筹和众包，最近众筹概念和众包的概念很火，包括REITs，包括基金，轻资产怎么玩呢?就是通过众筹、众包的思想，把我们的资金成本利用一些低资金、闲散资金把它替换出来，把一些高成本的服务，利用一些点式的、闲散的资源和服务替换下来，所以我们认为互联网思想在众筹众包这一块是非常让我们觉得兴奋和害怕的。这就是我个人对互联网+的理解。

今天大家相聚在这里，未来我想在座的各位也有做许多领域的朋友，未来我们能否在一起，未来在我们启迪协信的平台上来生长，集成更多的业务，也是我们所希望的。

启迪协信科技产业研究院，目标就是做最接底气的产业地产研究机构，我们所有的研究和理论都是为了实践，不能接地气的实践，包括不同的概念，我们会想它怎么能够到我们的商业模式上。希望以后我们能有更多的沟通和交流。谢谢大家。