【289号】灾后重建，北大教授徐远提出“二次房改”

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昨天，熊猫分享了凯恩斯主义，凯恩斯提出，当经济需求不足时，要搞活经济，政府就应该扩大投资，这样才能挽救就业，刺激消费。

在疫情影响下，虽然国内相对而言比较受控，但国外仍然严重，拐点迟迟未到，仍然每天以8万多的增量在增加。

这段时间，国内的经济重启一直都是人们关注的重点。关于怎么发动各个领域的引擎，目前已经有不少的思路和尝试。

比如各地发消费券、办购物节，拉动消费引擎；再比如新基建的政策纷纷出台，拉动投资引擎。

在这些讨论中，有一个领域很少被提到，就是房地产。原因也很好理解，因为“房住不炒”是房地产政策的底线，所以楼市松绑不适合作为短期的刺激政策。

不过，北大国发院金融学副教授徐远，最近提出了一个经济刺激的新想法，就跟房地产行业有关，叫做“二次房改”。

按照他的想法，这是一个既能满足“房住不炒”，又能撬动新的基建和消费需求的策略。也符合凯恩斯主义思想，今天我就来分享一下徐教授“二次房改”的观点。

在说“二次房改”之前，我先来说说“一次房改”，也就是90年代，从单位福利分房的时代进入了商品房时代。

此后，商品房开发就成为了中国经济增长的重要引擎之一。从1995年开始，中国房地产投资占GDP的比重一直超过8%，而在过去五六年时间里，平均水平更是达到11%左右。更不用说，房地产投资拉动的相关基础设施建设以及家庭消费的增长。

当然，房地产拉动经济的短板，我们也都能看到。房价太高，特别是现在的年轻人买房太难了，也就有了六个口袋供房一说。除此之外，楼市一旦出现泡沫的金融风险也不是小事，日本的例子我们也都清楚。这也就有了这几年一直都有“房住不炒”的政策原则。各地限购，摇号政策很多。目前，在疫情的情况下，商品房领域的政策刺激空间似乎也不大。

中国第一季度的GDP同比-6.8%，已经损失了3万亿元的GDP。如果按照“十三五”的规划，今年GDP得增长至少5.7%，咱们国家才能达成“十三五”的经济增长目标。现在，在疫情冲击下，如果我们还想达成目标，就需要力度很大，见效很快的刺激手段。

所以，徐远老师就估算，本次经济刺激，从量级来说，肯定是2009年4万亿的计划以来，量级最大的经济刺激。

而且，这种经济刺激手段，最好有利于长期的增长，不能留下副作用，不能留下难以化解的政策负担。

那像这样的经济刺激，到底从哪来呢？

徐远老师说，政府可以动用的刺激手段有很多，比如说财政政策、货币政策、产业政策等等，但这些政策都有各自的限制条件，并不一定像人们想象的那样，有那么大的发挥空间。

比如说，财政政策，这得需要政府花大钱，但是从2015年开始，政府的财政压力就已经越来越大了，再有新的债务压力，可能会无法承受。

更何况，即便有钱，钱又能花在哪呢？

传统来说，地方政府花钱是花在基建项目上，但是那些容易做的基建，像是道路、县城甚至乡镇的基础设施都建得差不多了，更何况，在中西部、中小城市的基础设施使用率很低，再建也是浪费。

说到现在很热的新基建，可徐远教授认为，大规模投入新基建也要谨慎，因为技术的迭代有自身的规律，技术的成熟也有自己的节奏，推进太快，容易走弯路，甚至欲速不达，前期的投入也可能打水漂。

那么，货币政策呢，其实空间也不大。原因是，货币政策首要目标是稳定物价，控制通胀。据徐远教授分析说，每年央行的通胀目标是3%左右，但是今年1月和2月，通胀率都已经超过了5%，要在后面三个季度里发货币刺激经济，同时又把全年通胀控制在3%以下，或许不容易实现。

考虑到这些限制条件，徐远老师尝试破出一条新思路。他提出了一个非常大胆的“探索性建议”，那就是，在大城市的都市圈里，大规模建设安居房，也就是面向中低收入群体的低价住房。他认为这项建议既能解决短期需求，又能兼顾长期增长，还有利于国家治理的现代化。

徐远老师算了一笔账，说从短期来看，如果每年新建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万，这就意味着每年直接投资10万亿。这么大规模的新增投资，必然会带动关联投资，释放更多的刺激。

即便按照保守情况估计，安居房承接了目前一部分已有的房地产需求，带来的新增投资也能有4万亿-5万亿规模。这意味着，房地产投资领域在一年内净增30%-40%，徐远教授说，根据以往经验判断，这会带动GDP 3%的增长，能解决短期经济重启的问题。

从长期来说，如果每年建1000万套安居房，那么未来10年的经济增长都能有保障，起码能托住经济增长的下限。

为了说明这项建议的可实施性，徐教授还说明了如下的问题：

1、这么多房子，给谁住？

    徐远老师设想的居住对象，是在大城市打拼的中低收入流动人口，也就是我们俗称的农民工群体。目前，全国农民工的总人口在2亿左右，算上他们的家庭和未来进城的农民工群体，这个数量会达到3亿-4亿人。安居房解决的，就是这部分人群的住房问题。

    徐远教授认为，应该满足农民工群体的安居需求，凡是在大城市就业且没有住房的人，不限户籍、不限学位，只要在当地缴纳社保达到一定的年限，就应该有在当地购买安居房的资格。

    当然，为了避免炒房，安居房应该按照40-60平方米的小户型修建，并且应该纳入城市居民的购房限额里。买一套安居房会占一个购房名额，中高收入人群就不太会优先选择买安居房了。

2、安居房建在哪？

    徐远教授提出，在大城市内部有一些利用效率不高的空间，比如说低效的工商业用地，甚至是一些科研用地，这些土地都可以转化成安居房。

    而且安居房的选址最好是在城市的近郊，因为远郊交通生活不便利，建成了也不一定有那么大的需求，反而是基础设施的浪费。

    建安居房的城市，应该是人口流入量高的大城市，而不是小城市。因为小城市人口流出大，建了安居房也是巨大的浪费。应该按照人口流动方向和人口数量来选择城市，并且合理调配安居房的名额。

3、钱从哪来？怎么销售？怎么购房？

    徐远教授提倡的是依赖市场力量来解决问题。比如说，在开发的方式上，他主张商业化运作。政府管土地供应、监管质量和各种配套，实际开发还是由商业公司来做，政策的细节设计得兼顾流动人口、商业银行、地方政府以及开发商四方的利益。

    在销售模式上，徐远教授主张，按照商品房的模式来销售，而不是租赁，因为如果采用销售模式，资金回笼快，开发商拿到钱可以很快去开发下一批安居房。而相比之下，租赁模式的管理和运行成本很高，资金回笼太慢，不可持续。

   在购房的方式上，徐远教授建议，要考虑商业的可持续性，安居房也不能完全是福利，购房者也应该支付首付，并且首付比例不能太低，比如20%。贷款利率可以优惠，但是仍需要购房者有一定的支付能力，这样商业银行的风险才不会太高。

总的来说，徐远教授考虑的整体方向还是增加投资，扩大内需，解决就业，尽量不增加货币超发，同时又给农民工在城市更好的安家创造条件，确实是一项不错的建议。可是，有些人可能会质疑，这个房子到底能不能真正到农民工手上？会不会又被一些披着农民工外衣的人买走，进行变相炒作，似乎不得不防。

总的来说，我觉得这个一个不错的建议，本质就是政府引导产业投资的政策，并且产业发展受政府完全监管，只要相关控制措施做好了，政府确实起到监管作用，真正减少政府投入，利用闲置资源，并借此机会，解决农民工群体的居住问题。那么，这个农民工群体将会成为城市未来的“新市民”，最终打破城乡二元结构的限制。

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